Buenas Geeks! En el artículo de hoy traigo un tema que nos ha traido de cabeza en los últimos meses. Se trata de cómo comprar una casa en Alemania y no perder la cordura. Entre esto, casarse o tener un hijo en Alemania, se puede decir que hemos conquistado el alemán burocrático. Para que os resulte un poco más sencillo, hemos decidido crear esta guía con todas las piedras que hemos encontrado por el camino. Como siempre, esta guía es para y por vosotros. Así que si queréis que la expanda, o tenéis alguna experiencia, os invito a que la compartáis en la sección de comentarios. Entre todos haremos la guía definitiva de cómo comprar casa en Alemania.
Tengo que agradecer al blog de Isar Mami por todos los consejos y por el fantástico post que me sirvió de inspiración para escribir este y adentrarnos en el complicado terreno de comprar una vivienda en Alemania:
Este quizá sea uno de los puntos más complicados, al menos en un mercado como el de Múnich. Las viviendas que están bien de precio no duran casi nada en el mercado. Luego hay otras que son completamente prohibitivas, así que de esas nos olvidamos. Aquí influye un poco de suerte, de tener contactos y estar en el momento adecuado en el sitio apropiado.
Podríamos pensar que hoy en día casi todo se encuentra disponible en línea, pero lamentablemente no es así. Es cierto que hay un gran número de viviendas disponibles en portales de Internet, de los que podemos recomendar los siguientes:
Si buscáis regularmente, veréis que en muchas ocasiones las ofertas se repiten en unos y otros, pero siempre hay alguna oferta puntual que sólo esta disponible en un portal. Aquí podemos encontrar tanto vivienda de segunda mano como de obra nueva, aunque de esta última hablaremos algo más en el siguiente punto.
Al igual que en el mercado del alquiler, hay que ser rápidos en sitios donde la oferta escasea y la demanda es tremendamente alta. Puede significar la diferencia a conseguir la vivienda o no.
Adicionalmente a estos portales, los bancos, en particular las Sparkasse de los pueblos pequeñitos, suelen tener su propia bolsa de viviendas. Aquí podemos encontrar muchas veces casas de personas mayores, que no están muy habituadas al mundo en línea. No está de más darse una vuelta por la zona que nos interese a ver si vemos algo.
Además de los portales que hemos mencionado arriba, hay uno especialmente dedicado a las viviendas de obra nueva en Alemania. Se trata de Neubau Kompass. Aquí podemos ver todas las promociones que existen actualmente en todas las regiones de Alemania. Es muy útil para ver por dónde andan los precios a la hora de comprar una casa en Alemania.
También cabe destacar que a veces las promotoras no sacan los pisos directamente a dicho portal, si no que intentan venderlos mediante sus agentes inmobiliarios. Una vez agotada esta vía, deciden añadirlos al portal. Es el caso por ejemplo, de Demos (¡donde hemos comprado nosotros, por cierto!). Hay ciertas promociones marcadas como «Vorverkauf» y que están de forma exclusiva en el portal de la constructora.
Una vez que tengamos claro qué piso queremos entre los disponibles de la promoción, hay que pagar una reserva. Ésta suele rondar entre los 1.500 € – 2.000€ y se descuenta del precio de compra. Normalmente esta reserva se hace por transferencia bancaria directamente a la promotora. Por cierto, y aprovechando mi condicion de «influenser de pacotilla«, si alguien decide comprar con Demos, y esta guia te ha servido, podéis dar mis datos como referente. A vosotros no os cuesta nada, y nosotros recibimos un pequeño bono. ¡Gracias!
Luego, dependiendo del estado de la obra, tendremos que esperar más o menos tiempo. Hay promociones que se venden directamente antes de comenzar, y otras que tardan más. Siempre contad con unos dos años aproximadamente desde que las obran dan comienzo.
Este quizá es el caso más sencillo, ya que la vivienda está ya construida y podemos ver exactamente cómo es. La única particularidad de comprar casas en Alemania ya construidas depende de la zona dónde estemos. En zonas de alta demanda, como Múnich, es posible que haya muchos interesados por la vivienda. Esto significa que el precio que está especificado en el portal inmobiliario es, a veces, una referencia, pero que los posibles interesados pueden ofrecer más. Así no sería la primera vez que en momentos tan avanzados en el proceso, como la cita del notario, el vendedor decide asignar la propiedad a otra persona que ofrece más dinero sobre la mesa. ¡Tened cuidado!
Otra cosa a tener en cuenta, es que la propiedad esté libre de cargas en el registro de la propiedad. En Alemania esto se llama Grundbuch, y hablaremos de él en los siguientes puntos.
Una vez que tengamos elegida nuestra vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano, llega la hora de los «dineros». A no ser que seamos unos millonetis, comprar casa en Alemania (especialmente en Múnich) pasa por hablar de la financiación. Si se da el caso que no necesitáis financiación, mi más sincera enhorabuena, y ¡podéis pasar al siguiente punto!
Para el resto de los mortales es necesario que busquemos una hipoteca. Como el tema es suficientemente amplio, hay un artículo especialmente dedicado a ello. Aquí solo resumiremos los puntos más importantes.
Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor financiero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:
Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la firma de la hipoteca con la entidad elegida.
Tradicionalmente la regla para las hipotecas en Alemania era disponer de mínimo 20% de capital propio y pedir un crédito para el 80% restante. Sin embargo, en ciudades como Múnich esto se hace mucho más complicado debido a los altos precios, por lo que muchos bancos aceptan cantidades como el 5% – 10% de capital propio.
Para el caso de obra nueva, el tema de la financiación es algo diferente. Si decidimos comprar una casa en Alemania de segunda mano, el objeto sobre el que la hipoteca se hará existe, y hace de garantía para el banco. Sin embargo, en el caso de una obra nueva, únicamente tenemos un solar que no puede hacer de garantía para cubrir el valor total de piso.
En este caso, la constructora va pidiendo el dinero al banco poco a poco, a medida que la obra va avanzando. Esto se divide en hitos de construcción y está perfectamente regulado en la ley correspondiente (¡como no!). El problema que la constructora necesita dinero antes de empezar, y el banco que hemos elegido necesita una garantía sobre ese dinero. Aquí entra en juego el banco de la constructora, que ofrecerá un aval (Bürgschaft) sobre los primeros desembolsos a nuestro banco. De esta manera, nuestro banco podrá hacer los pagos sin problemas a la constructora.
Un aspecto importante sobre la compra de vivienda de obra nueva son los intereses, que no hay que dejarlos de lado. Dado que el período de construcción pueden prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:
Cuando se quiere comprar una casa en Alemania, hay que pagar ciertas cantidades en diferentes conceptos. Normalmente, estos gastos hay que hacer frente con nuestro capital. Hay algunos bancos que nos incluirán esto también en la financiación, pero si no tenemos capital para asumir estos gastos, la operación va a ser mucho más dificil. Esto hay que tenerlo en cuenta, ya que hay que añadirlo a ese porcentaje de entrada que tenemos que dar.
Los gastos más importantes a los que tenemos que hacer frente a la hora de comprar son los siguientes, y se establecen como un porcentaje del valor total de compra (incluyendo garaje)
Así pues, como veis, dependiendo de la región nos podemos encontrar con un 12% de costes adicionales que tenemos que desembolsar de nuestro propio capital. Además, tenemos que contar con los costes de mudanza, la posible compra de muebles y/o cocina, por lo que mejor tener una buena base.
Como visualmente una tabla es más sencillo, aquí lo dejo:
| Notario (Notarkosten) | 1.5% |
| Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch) | 0.5% |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer) | Entre 3.5% y 6.5% según el Estado federal |
| Total – Gastos obligatorios | Entre 5.5% y 8.5% |
Y los gastos opcionales:
| Agente Inmobiliario (Maklercourtage) | Entre 5,95% y 7,14 % (a repartir 50-50) |
| Reformas (Modernisierungskosten) | Depende del estado de la vivienda |
| Mudanza (Umzug) | Depende del tamaño de la mudanza |
| Gastos Hipotecarios (Finanzierungsnebenkosten) | Depende de la entidad |
Durante todo el proceso de compra de una vivienda en Alemania, recibiremos una serie de importantes documentos. En este punto, hablaremos de cada uno de ellos para clarificar qué significa y qué contiene cada uno.
Una vez que tengamos asegurada la financiación para comprar casa en Alemania, es hora de hacer la cita con el Notario. Esta es una de las citas que más miedo da, ya que se trata de una cita donde se habla un alemán altamente técnico, y tenemos que estar preparados para ello. Normalmente el notario nos preguntará si nos encontramos cómodos haciendo todo el proceso en alemán, y si no es así, tendremos que disponer de un intérprete.
El notario durante la cita va leyendo literalmente el contrato de compra-venta desde principio a fin, haciendo pausas en los puntos importantes para explicarlos. Así pues, si no somos muy hábiles con el alemán legal, podemos siempre pedir que nos lo expliquen en un alemán más normal. De todas formas, el notario tiene la obligación de entregar el contrato de compra-venta con un mínimo de dos semanas de antelación para que ambas partes lo lean concienzudamente. Aquí viene siendo muy útil tener una traducción de dicho contrato en un idioma donde nos sintamos más cómodos, y que las expresiones en alemán nos vayan resultado familiares.
Este proceso puede ser anterior o posterior al número cinco, la firma ante notario. Pero tenemos que tener cuidado con las condiciones contractuales de la hipoteca. Puede darse el caso que hayamos firmado un documento vinculante con el banco y al final, por cualquier motivo, la cita con el notario no se celebre. Si ha pasado más tiempo del que tenemos para cancelar la hipoteca, tendremos que pagar alguna comisión al banco.
Por eso, lo más normal es que la hipoteca se firme justo después de la cita con el notario, una vez que tengamos la seguridad que vamos a poder comprar la vivienda.
Aquí el proceso es más sencillo: Firmar una cantidad ingente de documentos, con todas las condiciones, planes de pago y demás. Puede que tengamos que ir fisicamente a una sucursal, o bien hacerlo por correo.
Finalmente, cuando ya tengamos todo listo, es hora de hacer los últimos pasos. Aquí hablaremos un poco de ambos casos, vivienda de obra nueva y segunda mano. En este último caso, no hay mucho que hacer, simplemente nos tocará organizar la mudanza y disfrutar de nuestra nueva vivienda. Acabamos de comprar una casa en Alemania ¡Enhorabuena!
En caso de obra nueva, antes de firmar la entrega de llaves tenemos que examinar muy bien la vivienda. Dado que muchos de nosotros no somos expertos en la materia, es mejor contratar a un especialista. En Alemania, a los peritos se llama Gutachter y por unos 400-500€ vendrá a casa a revisarla de pé a pá. Así nos aseguramos que posibles defectos no pasen desapercibidos. Para a constructora es un paso importante, ya que por ley tenemos el derecho de reservar un 5% del valor total de compra hasta que los defectos estén subsanados.
Y como no podía ser menos, en el pais de los seguros, no hay que olvidar contratar algunos para nuestra nueva vivienda. Si somos dueños de una casa, necesitaremos un Gebäudeversicherung, que en caso de un piso se contratará por la comunidad de vecinos. Para el resto de casos, un Glasversicherung para que no tengamos sorpresas con los cristales, y en caso que queramos asegurar los muebles, un Hausratversicherung.
Ingeniero de Telecomunicación de profesión, emigrante por necesidad y geek en mi tiempo libre. Desde 2012 redactor en Un Geek en Múnich, donde intento compartir mis experiencias con todos aquellos a los que les pueda interesar. También desde 2012 colaborador en la revista Todo de Vélez-Málaga, desde donde divulgo noticias de tecnología para el público en general.
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Me alegra saber que Un Geek en Munich da para comprar casa en Alemania, jajajajajajaja
Totalmente! Aunque los del banco se pusieron un poco "tiquismiquis" con mi certificado de ingresos de Google Adsense en 2020 de 10€. No lo entiendo!
Hola, me parece muy útil todo lo que has escrito aquí. Gracias por compartir.
Muchas gracias a ti por comentar!
Hola! Mi marido y yo nos vamos, pero preferimos comprar que alquilar, nos parece excesivo todo el proceso, amueblar los pisos y el coste, preferimos invertir en un apartamento, tú qué opinas? Qué nos recomendarías?
Buenas! Pues sinceramente, yo no compraría si justo os vais a venir ahora. No sabéis si os va a gustar esto, o qué zonas se adaptan mejor a vuestro estilo de vida. Conozco muchas parejas que han venido a intentarlo, y tras 6 meses o un año, han decidido volverse porque, simplemente, no encajan. Además, encontrar piso/casa para comprar que no esté sobrevalorado (al menos en Múnich) es una tarea casi más complicada que encontrar algo alquiler. Mi recomendación: venid aquí, alquiláis algo por un par de años, y si os gusta, compráis. Además, no hay que olvidar que estamos en plena burbuja y puede (o no) que en un par de años los precios bajen.
Hola Juan Carlos, muy valiosa la información que has compartido. Muchas gracias y varios de los puntos descritos lo hemos vivido. Con mi esposa luego de 7 años alquilando en Munich queremos comprar una vivienda de 2da mano con un jardín pequeño. El mundo de la compra es totalmente nuevo. Y en un mes no hemos encontrado vivienda con las características deseadas. Por favor, 2 preguntas:
- Para Munich con las 3 paginas recomendadas: ImmobilienScout24, Immowelt e Immonet ya es suficiente, o es mejor trabajar con intermediario inmobiliario?
- Como queremos vivienda con un jardín pequeño, tendremos que alejarnos un poco del centro. Conoces algunas regiones/barrio que podamos centrar la búsqueda donde las viviendas estén a precio menos inflacionado?
Agradezco tu gentileza
Buenas Alvaro!
Enhorabuena por la decisión, es un paso importante. Para encontrar piso, yo me he pateado las páginas que mencionas de arriba a abajo, con filtros y mensajes automáticos, pero no suele haber mucha cosa (al menos que se pueda pagar). Al final encontramos el piso que queríamos porque un conocido vio un cartel de obra nueva justo el día que lo pusieron. Incluso así, tuvieron que alinearse los astros para poder conseguir un piso con jardín que no fuese una burrada. Mi consejo es que vayas también a las Sparkasse de los pueblos que te interesen, porque hay mucha gente mayor que directamente pone los anuncios allí. A veces ni siquiera salen a Internet porque se los quitan antes.
Respecto a las zonas, es ya un poco personal. En nuestro caso, dado que yo trabajo en la zona este, queríamos que fuese por ese area (Aschheim, Kirchheim, Poing, Haar, Vaterstetten...). Llegado a un punto ni siquiera miraba dentro de la ciudad de Múnich, era simplemente imposible. Cualquier cosa que estuviese "bien" de precio, era un piso de más de 40 años para renovar y sin jardín ni ascensor. Al final nos decantamos por Kirchheim, ya que van a hacer un parque enorme, y están construyendo un montón de viviendas por la zona. Además tiene buena conexión de S-Bahn y están hablando de conectarlo con el U2 también.
Espero que te haya sido de ayuda!
Hola Juan Carlos, muy didácticas tus recomendaciones. Mi hija🇵🇦vive y trabaja en Aachen desde hace 6 años, junto a su esposo y mi nieto de 4 años nacido en 🇩🇪. Estoy investigando porque el apartamento donde viven lo vendieron y tienen que mudarse. Y una opción a largo plazo sería comprar y hacerse de un bien inmueble que vivir alquilado muchos años. Voy a pasarle esta información para que la tomen en cuenta. Muchas gracias y saludos desde 🇵🇦
Buenas Juan Carlos mi idea es comprar viviendas para arrendar las como negocio llevo 4 años en alemania y la verdad esque los precios ahora están por las nubes pero siempre hay oportunidades
Hola Juan carlos. Con mi esposo estamos intentando comprar un departamento en Múnich. El dueño nos eligió a nosotros como compradores, pero ahora el banco no nos quiere dar el préstamo (que ya nos había dicho cuánto nos podría prestar) porque dice que no hablamos alemán. El asesor de Interhyp nos está diciendo ahoa que ningún banco de los que ya había averiguado nos va a prestar si no hablamos alemán. ¿Esto es así? ¿por qué nadie nos lo avisó antes?
Buenas Jorgelina.
Lamento mucho por lo que estáis pasando, es una situación muy estresante. En mi caso particular, toda la negociación con Interhyp la hice en inglés, y ya cuando el banco nos dio la confirmación ya tuvimos directamente contacto con ellos (eso sí, en alemán). Pero en ningún momento durante las negociaciones con Interhyp dije que hablaba alemán, no fue ningún problema. Mi consejo que intentéis con otro Finanzberater, probad incluso dentro de Immobilienscout24, que también ofrece este servicio. Yo en su día tenía dos o tres a la vez en paralelo, por si el de Interhyp fallaba. Además, incluso en la cita con el notario, que es lo más "oficial", se nos ofreció un intérprete para firmar el contrato de compra-venta.
Espero que lo podáis solucionar y comprar el piso! Muchísima suerte!
Hola, gracias por todos los datos que publicas, yo he llegado con mí esposa a Laatzen (Hannover) contratados en un hospital, ambos Enfermeros y ya tenemos cuenta corriente, registro en la ciudad. Por ahora vivimos en un lugar del hospital, pero queremos arrendar. No manejamos tan bien el idioma y no sabemos si piden una antigüedad trabajando en Alemania para un contrato. Buscamos un departamento ojalá con costos incluidos (warm), algún consejo de cuánto esperar para arrendar y alguna página o forma de buscar más adecuada. Gracias. Pd: tenemos un presupuesto de unos 700 €
Buenas Carlos! Lamentablemente no conozco mucho el mercado en Hannover y alrededores, así que no podría decirte. En cuanto a las páginas, siempre puedes buscar en esas que funcionan muy bien en toda Alemania, como:
- https://www.immobilienscout24.de/
- https://www.immonet.de/
- https://www.immowelt.de/
Normalmente suelen pedir las tres últimas nóminas de trabajo, ya que el período de prueba suele ser de esa duración. Hay gente reticente a alquilar a personas que no hayan cumplido dicho periodo. Si podéis aguantar en el sitio donde estáis ahora hasta entonces, será mucho más fácil. Os deseo muchísima suerte y lo mejor para vuestra aventura laboral en Alemania!
Hola quería saber cuáles son los gastos anuales cuando compras la casa ? Gracias
Pues la pregunta es algo dificil de responder, ya que depende mucho de la vivienda. Pero en general tienes que incluir todos los gastos que normalmente se introducen en los Nebenkosten (agua, calefacción, basura, limpieza, mantenimiento...) y a parte de eso el Grundsteuer, que también depende de donde vivas y el tipo de finca que sea.
Muchas gracias por la info, es de gran ayuda!
Tengo una pregunta que aún no me queda claro.
Si compro un piso de nueva obra y me lo entregan digamos en dos años, cuando me lo entreguen ( es decir despues de esos dos años) es cuando empiezo a pagarlo? O desde el momento en que lo " reservo".?
Porque si lo tengo que pagar desde que lo reservo, más lo que tengo que pagar de alquiler donde viva hasta que me entreñeguen el piso seria mucho dinero!
Buenas!
Pues durante la parte de espera, se pagan intereses pero no capital. Si, digamos que la constructora tarda dos años en entregarte el piso, durante ese tiempo ellos pedirán trozos de ese dinero que el banco ha reservado para ti. A medida que vayan pidiendo ese dinero, empiezas a pagar interés por esa cantidad. Como los tipos de interés ahora están muy bajos, no será demasiado. A esos intereses normales, hay que añadir los intereses de reserva: es el interés que el banco te cobra por tener el dinero ahí parado sin que la constructora lo pida. Es decir, que durante esos dos años pagas: a) interés nominal por el dinero que han retirado y b) interés de reserva por la cantidad que NO han retirado. Ahora bien, todos los bancos tienen un periodo de mora de un año, año y medio (más si lo negocias con ellos) durante el cual el interés de reserva no se paga. Es solo cuando la construcción se retrasa, que empiezan a cobrarlo. El problema es que este segundo interés es mucho más alto (sobre 3% anual) y se puede convertir en un cacho importante si hay problemas.
Luego cuando ya te mudas, empiezas a pagar ya capital e intereses. Para nosotros era importante esto, ya que no somos ricos ni nada parecido y obviamente no podemos hacer frente a tantos gastos simultáneos, así que no te preocupes!
Buenas tardes, Juan Carlos, es muy interesante toda la información que aportas en este artículo, me gustaría exponerte una cuestión a la que no encontramos explicación lógica a ver si tú pudieras arrojarnos alguna luz al respecto.
Nuestra hija lleva tres años viviendo en Baviera de alquiler, el próximo abril cambia de trabajo y deberá mudarse a Munich, como tiene unos ahorros y, en vista del precio de los alquileres de la ciudad, ha decidido comprarse una vivienda, ha visto un apartamento pequeñito de segunda mano que le podría encajar, se ha puesto en contacto con la agencia inmobiliaria que publica el anuncio de la propiedad a mediados del pasado diciembre y le contestaron que ya la llamarían, a primeros de este año volvió a contactar con la agencia para preguntarles de nuevo porque habían pasado ya dos semanas sin recibir respuesta, le dijeron que "es que la persona que lleva ese piso está de vacaciones y no se incorporará hasta el día 10 de enero...."pues bien, el día 10 de enero mi hija llamó de nuevo y, al fin, consiguió hablar con la agente inmobiliaria encargada de dicha venta, le contestó que hablaría con el propietario para concertar una cita y que ya la llamaría....aún no hay respuesta, el anuncio del apartamento sigue publicado....¿curioso no?
Si comparamos con España (al menos en nuestra experiencia personal), un agente inmobiliario contacta al vendedor y al comprador con extrema diligencia, incluso en el mismo día mueve todas las fichas necesarias para hacer las gestiones precisas con absoluta inmediatez.
¿Acaso es normal esta lentitud y/o desidia en Munich? ¿Será que la demanda es tan alta que se pueden permitir el lujo de despreciar a posibles compradores? ¿Habrá alguna forma confesable o inconfesable que pueda resultar efectiva para conseguir resultados?
Buenas Laura!
Desafortunadamente no se me hace raro el caso, la situación es radicalmente distinta a España. Sin pensar muy mal, diría que esa persona está sondeando el mercado y está viendo a ver cuánto puede subir el precio. Si el precio era bastante bueno, no es de extrañar que se lo piensen dos veces. Imagina que esa persona recibe unas 100 llamadas a un precio X €, pues se lo pensará y lo volverá a poner a X+10 €, y así hasta que consiga lo máximo posible. Otra cosa que también ocurre bastante es que una vez que el dueño tiene a los posibles candidatos, estos pueden hacer una oferta a sobre cerrado, y como tú bien dices, hay tantísima demanda que se pueden permitir despreciar a la gente. Conozco casos que incluso estando dispuestos a pagar 15-20.000€ extra respecto del precio de salida, alguien ofreció bastante más y no consiguieron el piso. En cuanto a recomendaciones, lamentablemente no tengo demasiadas, solo que insistáis, aquí en Alemania se lleva mucho eso de "el que no llora no mama", incluso cuando penséis que estéis siendo muy pesados.
Muchísima suerte y espero que lo podais comprar!