Buenas Geeks! En el artículo de hoy traigo un tema que nos ha traido de cabeza en los últimos meses. Se trata de cómo comprar una casa en Alemania y no perder la cordura. Entre esto, casarse o tener un hijo en Alemania, se puede decir que hemos conquistado el alemán burocrático. Para que os resulte un poco más sencillo, hemos decidido crear esta guía con todas las piedras que hemos encontrado por el camino. Como siempre, esta guía es para y por vosotros. Así que si queréis que la expanda, o tenéis alguna experiencia, os invito a que la compartáis en la sección de comentarios. Entre todos haremos la guía definitiva de cómo comprar casa en Alemania.
Tengo que agradecer al blog de Isar Mami por todos los consejos y por el fantástico post que me sirvió de inspiración para escribir este y adentrarnos en el complicado terreno de comprar una vivienda en Alemania:
Paso uno: Encontrar una casa para comprar en Alemania
Este quizá sea uno de los puntos más complicados, al menos en un mercado como el de Múnich. Las viviendas que están bien de precio no duran casi nada en el mercado. Luego hay otras que son completamente prohibitivas, así que de esas nos olvidamos. Aquí influye un poco de suerte, de tener contactos y estar en el momento adecuado en el sitio apropiado.
Podríamos pensar que hoy en día casi todo se encuentra disponible en línea, pero lamentablemente no es así. Es cierto que hay un gran número de viviendas disponibles en portales de Internet, de los que podemos recomendar los siguientes:
Si buscáis regularmente, veréis que en muchas ocasiones las ofertas se repiten en unos y otros, pero siempre hay alguna oferta puntual que sólo esta disponible en un portal. Aquí podemos encontrar tanto vivienda de segunda mano como de obra nueva, aunque de esta última hablaremos algo más en el siguiente punto.
Al igual que en el mercado del alquiler, hay que ser rápidos en sitios donde la oferta escasea y la demanda es tremendamente alta. Puede significar la diferencia a conseguir la vivienda o no.
Adicionalmente a estos portales, los bancos, en particular las Sparkasse de los pueblos pequeñitos, suelen tener su propia bolsa de viviendas. Aquí podemos encontrar muchas veces casas de personas mayores, que no están muy habituadas al mundo en línea. No está de más darse una vuelta por la zona que nos interese a ver si vemos algo.
Obra Nueva
Además de los portales que hemos mencionado arriba, hay uno especialmente dedicado a las viviendas de obra nueva en Alemania. Se trata de Neubau Kompass. Aquí podemos ver todas las promociones que existen actualmente en todas las regiones de Alemania. Es muy útil para ver por dónde andan los precios a la hora de comprar una casa en Alemania.
También cabe destacar que a veces las promotoras no sacan los pisos directamente a dicho portal, si no que intentan venderlos mediante sus agentes inmobiliarios. Una vez agotada esta vía, deciden añadirlos al portal. Es el caso por ejemplo, de Demos (¡donde hemos comprado nosotros, por cierto!). Hay ciertas promociones marcadas como «Vorverkauf» y que están de forma exclusiva en el portal de la constructora.
Una vez que tengamos claro qué piso queremos entre los disponibles de la promoción, hay que pagar una reserva. Ésta suele rondar entre los 1.500 € – 2.000€ y se descuenta del precio de compra. Normalmente esta reserva se hace por transferencia bancaria directamente a la promotora. Por cierto, y aprovechando mi condicion de «influenser de pacotilla«, si alguien decide comprar con Demos, y esta guia te ha servido, podéis dar mis datos como referente. A vosotros no os cuesta nada, y nosotros recibimos un pequeño bono. ¡Gracias!
Luego, dependiendo del estado de la obra, tendremos que esperar más o menos tiempo. Hay promociones que se venden directamente antes de comenzar, y otras que tardan más. Siempre contad con unos dos años aproximadamente desde que las obran dan comienzo.
Vivienda de segunda mano
Este quizá es el caso más sencillo, ya que la vivienda está ya construida y podemos ver exactamente cómo es. La única particularidad de comprar casas en Alemania ya construidas depende de la zona dónde estemos. En zonas de alta demanda, como Múnich, es posible que haya muchos interesados por la vivienda. Esto significa que el precio que está especificado en el portal inmobiliario es, a veces, una referencia, pero que los posibles interesados pueden ofrecer más. Así no sería la primera vez que en momentos tan avanzados en el proceso, como la cita del notario, el vendedor decide asignar la propiedad a otra persona que ofrece más dinero sobre la mesa. ¡Tened cuidado!
Otra cosa a tener en cuenta, es que la propiedad esté libre de cargas en el registro de la propiedad. En Alemania esto se llama Grundbuch, y hablaremos de él en los siguientes puntos.
Paso dos: Financiación
Una vez que tengamos elegida nuestra vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano, llega la hora de los «dineros». A no ser que seamos unos millonetis, comprar casa en Alemania (especialmente en Múnich) pasa por hablar de la financiación. Si se da el caso que no necesitáis financiación, mi más sincera enhorabuena, y ¡podéis pasar al siguiente punto!
Para el resto de los mortales es necesario que busquemos una hipoteca. Como el tema es suficientemente amplio, hay un artículo especialmente dedicado a ello. Aquí solo resumiremos los puntos más importantes.
Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor financiero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:
Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la firma de la hipoteca con la entidad elegida.
Tradicionalmente la regla para las hipotecas en Alemania era disponer de mínimo 20% de capital propio y pedir un crédito para el 80% restante. Sin embargo, en ciudades como Múnich esto se hace mucho más complicado debido a los altos precios, por lo que muchos bancos aceptan cantidades como el 5% – 10% de capital propio.
Obra Nueva
Para el caso de obra nueva, el tema de la financiación es algo diferente. Si decidimos comprar una casa en Alemania de segunda mano, el objeto sobre el que la hipoteca se hará existe, y hace de garantía para el banco. Sin embargo, en el caso de una obra nueva, únicamente tenemos un solar que no puede hacer de garantía para cubrir el valor total de piso.
En este caso, la constructora va pidiendo el dinero al banco poco a poco, a medida que la obra va avanzando. Esto se divide en hitos de construcción y está perfectamente regulado en la ley correspondiente (¡como no!). El problema que la constructora necesita dinero antes de empezar, y el banco que hemos elegido necesita una garantía sobre ese dinero. Aquí entra en juego el banco de la constructora, que ofrecerá un aval (Bürgschaft) sobre los primeros desembolsos a nuestro banco. De esta manera, nuestro banco podrá hacer los pagos sin problemas a la constructora.
Interés al comprar Obra Nueva
Un aspecto importante sobre la compra de vivienda de obra nueva son los intereses, que no hay que dejarlos de lado. Dado que el período de construcción pueden prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:
- Interés Nominal del crédito (Sollzins). Durante la fase de construcción, no pagaremos capital pero sí pagaremos el interés nominal de nuestro crédito. Sin embargo, como todo el dinero no ha sido desembolsado, se paga por la cantidad que la constructora haya requerido. Dado que los tipos de interés a día de hoy están bastante bajos, no supondrá mucha cuantía. Para 500.000€ desembolsados, al 1% estamos hablando de unos 400€ mensuales.
- Interés de Compromiso (Bereitstellungszins). Una vez que firmamos la hipoteca, el banco, por hablar de alguna manera, nos «reserva» el dinero que hemos pactado para que la constructora vaya haciendo uso de él. Este dinero deja de generar interés al banco, por lo que es una desventaja para el banco. Es por esto, que sobre la cantidad que NO ha sido desembolsada, tenemos que pagar algo de interés. Sin embargo, las entidades suelen dar entre 9 meses y 1 año de período libre de interés de compromiso (Bereitstellungszinsfreie Zeit), donde no tenemos que pagar nada. Ojo, que una vez transcurrido ese período, si la cantidad que aún no se ha reclamado es alta, tendremos que pagar entre 800€-1000€ extra al mes. Aquí los intereses son más altos, ya que suelen ser 0.25% mensual, lo cual supone un 3% anual.
Paso tres: Costes de compra de una casa en Alemania
Cuando se quiere comprar una casa en Alemania, hay que pagar ciertas cantidades en diferentes conceptos. Normalmente, estos gastos hay que hacer frente con nuestro capital. Hay algunos bancos que nos incluirán esto también en la financiación, pero si no tenemos capital para asumir estos gastos, la operación va a ser mucho más dificil. Esto hay que tenerlo en cuenta, ya que hay que añadirlo a ese porcentaje de entrada que tenemos que dar.
Los gastos más importantes a los que tenemos que hacer frente a la hora de comprar son los siguientes, y se establecen como un porcentaje del valor total de compra (incluyendo garaje)
- Notario. El contrato de compraventa, así como la inscripción de la deuda en el Grundbuch (de esto hablaremos más tarde), se hace ante notario. Este proceso tiene un coste del 1.5% (más IVA).
- Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch). Para que realmente seamos los dueños de la propiedad, hay que registrarla debidamente. Tiene un coste total de 0.5%.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer). Por la compra de una vivienda, hay que pagar el correspondiente impuesto. Depende de la región de donde vivamos, tenemos que pagar un porcentaje distinto. Oscila entre el 3.5% (Bayern) y el 6.5% (Brandenburg).
- Agente Inmobiliario. En caso que la vivienda sea de segunda mano, puede que existan también costes por hacer uso de un agente inmobiliario. Depende también de la región de donde nos encontremos, y se divide entre el comprador y el vendedor (desde Diciembre 2020). La parte del comprador suele rondar el 3%.
Así pues, como veis, dependiendo de la región nos podemos encontrar con un 12% de costes adicionales que tenemos que desembolsar de nuestro propio capital. Además, tenemos que contar con los costes de mudanza, la posible compra de muebles y/o cocina, por lo que mejor tener una buena base.
Resumen
Como visualmente una tabla es más sencillo, aquí lo dejo:
Notario (Notarkosten) | 1.5% |
Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch) | 0.5% |
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer) | Entre 3.5% y 6.5% según el Estado federal |
Total – Gastos obligatorios | Entre 5.5% y 8.5% |
Y los gastos opcionales:
Agente Inmobiliario (Maklercourtage) | Entre 5,95% y 7,14 % (a repartir 50-50) |
Reformas (Modernisierungskosten) | Depende del estado de la vivienda |
Mudanza (Umzug) | Depende del tamaño de la mudanza |
Gastos Hipotecarios (Finanzierungsnebenkosten) | Depende de la entidad |
Paso cuatro: Documentos para comprar vivienda en Alemania
Durante todo el proceso de compra de una vivienda en Alemania, recibiremos una serie de importantes documentos. En este punto, hablaremos de cada uno de ellos para clarificar qué significa y qué contiene cada uno.
- Contrato de Compra-Venta (Kaufvertrag). Es la parte más importante del proceso de compra de la vivienda. Aquí se especifica de forma clara qué es lo que se vende, quien es la parte compradora, la parte vendedora y todos los asuntos relevantes. Por ejemplo, se indican las condiciones para una posible anulación del contrato, qué penalizaciones se otorgarán. En caso de obra nueva, se especifican también las fechas de entrega, plazos de construcción. Cualquier cosa que el vendedor debe hacer saber al comprador, debe estar indicada en el contrato de compra-venta. Esto es lo que firmaremos durante nuestra cita con el notario.
- Declaración de partición (Teilungserklärung). En caso que vayamos a comprar un piso en un edificio donde haya más propietarios, hay que especificar claramente qué corresponde a quién. Este documento, la Teilungserklärung, indica con detalle como se divide la parcela y también los derechos y deberes de cada uno de los propietarios. Aquí tenemos que tener cuidado, ya que podemos encontrar que hay una norma que nos prohibe tener una casita en nuestro jardín, por ejemplo.
- Registro de la Propiedad (Grundbuch). En el Grundbuch encontraremos todos los detalles referentes a la parcela, tamaño, calles limítrofes, y dueños. También es donde se incluyen las cargas inmobiliarias para cada una de las unidades. Cada piso dispondrá de una hoja específica en el Grundbuch, donde se indicará con detalle cualquier deuda que dicha unidad tenga pendiente. Es importante obtener una copia de las hojas relevantes de dicho Grundbuch para que el banco sepa que el inmueble está libre de cargas.
Documentos del Banco
- Confirmación de financiación (Finanzierungsbestätigung). Una vez el banco dé luz verde a la operación, se nos entregará un documento con la confirmación de dicha decisión. Esto es muy importante para la cita notarial, ya que las partes interesadas no querrán firmar un contrato si la parte económica no está bien atada.
- Deuda Inmobiliaria (Grundschuldbestellung). En caso que tengamos que pedir una hipoteca para pagar la vivienda, esta deuda hay que inscribirla en el registro de la propiedad. Para ello, el banco genera un documento indicando qué parte del precio de la vivienda pagaremos de nuestro bolsillo, y qué parte obtendremos mediante un crédito inmobiliario.
- Aval Bancario (Bürgschaft). En caso de obra nueva, el banco de la constructora debe ofrecer a nuestro banco un aval bancario para cubrir los riesgos de las primeras fases de la construcción. Así nos aseguramos que nuestro banco va a desembolsar las cantidades requeridas a tiempo.
Paso cinco: Cita con el Notario
Una vez que tengamos asegurada la financiación para comprar casa en Alemania, es hora de hacer la cita con el Notario. Esta es una de las citas que más miedo da, ya que se trata de una cita donde se habla un alemán altamente técnico, y tenemos que estar preparados para ello. Normalmente el notario nos preguntará si nos encontramos cómodos haciendo todo el proceso en alemán, y si no es así, tendremos que disponer de un intérprete.
El notario durante la cita va leyendo literalmente el contrato de compra-venta desde principio a fin, haciendo pausas en los puntos importantes para explicarlos. Así pues, si no somos muy hábiles con el alemán legal, podemos siempre pedir que nos lo expliquen en un alemán más normal. De todas formas, el notario tiene la obligación de entregar el contrato de compra-venta con un mínimo de dos semanas de antelación para que ambas partes lo lean concienzudamente. Aquí viene siendo muy útil tener una traducción de dicho contrato en un idioma donde nos sintamos más cómodos, y que las expresiones en alemán nos vayan resultado familiares.
Paso seis: Firma de la Hipoteca
Este proceso puede ser anterior o posterior al número cinco, la firma ante notario. Pero tenemos que tener cuidado con las condiciones contractuales de la hipoteca. Puede darse el caso que hayamos firmado un documento vinculante con el banco y al final, por cualquier motivo, la cita con el notario no se celebre. Si ha pasado más tiempo del que tenemos para cancelar la hipoteca, tendremos que pagar alguna comisión al banco.
Por eso, lo más normal es que la hipoteca se firme justo después de la cita con el notario, una vez que tengamos la seguridad que vamos a poder comprar la vivienda.
Aquí el proceso es más sencillo: Firmar una cantidad ingente de documentos, con todas las condiciones, planes de pago y demás. Puede que tengamos que ir fisicamente a una sucursal, o bien hacerlo por correo.
Paso siete: Pasos finales
Finalmente, cuando ya tengamos todo listo, es hora de hacer los últimos pasos. Aquí hablaremos un poco de ambos casos, vivienda de obra nueva y segunda mano. En este último caso, no hay mucho que hacer, simplemente nos tocará organizar la mudanza y disfrutar de nuestra nueva vivienda. Acabamos de comprar una casa en Alemania ¡Enhorabuena!
En caso de obra nueva, antes de firmar la entrega de llaves tenemos que examinar muy bien la vivienda. Dado que muchos de nosotros no somos expertos en la materia, es mejor contratar a un especialista. En Alemania, a los peritos se llama Gutachter y por unos 400-500€ vendrá a casa a revisarla de pé a pá. Así nos aseguramos que posibles defectos no pasen desapercibidos. Para a constructora es un paso importante, ya que por ley tenemos el derecho de reservar un 5% del valor total de compra hasta que los defectos estén subsanados.
Y como no podía ser menos, en el pais de los seguros, no hay que olvidar contratar algunos para nuestra nueva vivienda. Si somos dueños de una casa, necesitaremos un Gebäudeversicherung, que en caso de un piso se contratará por la comunidad de vecinos. Para el resto de casos, un Glasversicherung para que no tengamos sorpresas con los cristales, y en caso que queramos asegurar los muebles, un Hausratversicherung.
Ingeniero de Telecomunicación de profesión, emigrante por necesidad y geek en mi tiempo libre. Desde 2012 redactor en Un Geek en Múnich, donde intento compartir mis experiencias con todos aquellos a los que les pueda interesar. También desde 2012 colaborador en la revista Todo de Vélez-Málaga, desde donde divulgo noticias de tecnología para el público en general.
Me alegra saber que Un Geek en Munich da para comprar casa en Alemania, jajajajajajaja
Totalmente! Aunque los del banco se pusieron un poco «tiquismiquis» con mi certificado de ingresos de Google Adsense en 2020 de 10€. No lo entiendo!
Hola Juan Carlos. Somos un matrimonio que tenemos pocos meses en Alemania. Venimos de España. Trabajamos en jornada completas y con contratos fijos en el aeropuerto de Múnich los dos. Mi pregunta es, cuánto tiempo tenemos que tener trabajando para optar a una hipoteca? Tenemos nacionalidad española . Por una vivienda de 170,000 euros cuánto es la entrada que tenemos que tener? Gracias.
Buenas! Que yo sepa no hay una respuesta única, pero al llevar tan poco tiempo en Alemania no tenéis información crediticia (ni buena ni mala), por lo que habrá muchos bancos que no se arriesguen. Yo recomendaría ir a un Finanzberater como Interhyp (o similar!) y ellos os buscarán los mejores bancos para vuestra condición particular. Recordad que mientras más riesgo el banco crea que está tomando, más alto será el tipo de interés, por lo que conseguir algo alrededor del 3.5% será difícil. En cuanto a la entrada, depende un poco del estado en el que viváis, ya que hay grandes diferencias. Por ejemplo, en Baviera (que es el ejemplo que mejor conozco), calcula un 10% de gastos de compraventa (impuesto, notario, inmobiliaria…) y otro 10% de entrada, asi que en total un 20%, que para vuestro caso serían alrededor de 34.000€. Mucha suerte con la compra!
Hola, me parece muy útil todo lo que has escrito aquí. Gracias por compartir.
Muchas gracias a ti por comentar!
Hola! Mi marido y yo nos vamos, pero preferimos comprar que alquilar, nos parece excesivo todo el proceso, amueblar los pisos y el coste, preferimos invertir en un apartamento, tú qué opinas? Qué nos recomendarías?
Buenas! Pues sinceramente, yo no compraría si justo os vais a venir ahora. No sabéis si os va a gustar esto, o qué zonas se adaptan mejor a vuestro estilo de vida. Conozco muchas parejas que han venido a intentarlo, y tras 6 meses o un año, han decidido volverse porque, simplemente, no encajan. Además, encontrar piso/casa para comprar que no esté sobrevalorado (al menos en Múnich) es una tarea casi más complicada que encontrar algo alquiler. Mi recomendación: venid aquí, alquiláis algo por un par de años, y si os gusta, compráis. Además, no hay que olvidar que estamos en plena burbuja y puede (o no) que en un par de años los precios bajen.
Hola Juan Carlos, muy valiosa la información que has compartido. Muchas gracias y varios de los puntos descritos lo hemos vivido. Con mi esposa luego de 7 años alquilando en Munich queremos comprar una vivienda de 2da mano con un jardín pequeño. El mundo de la compra es totalmente nuevo. Y en un mes no hemos encontrado vivienda con las características deseadas. Por favor, 2 preguntas:
– Para Munich con las 3 paginas recomendadas: ImmobilienScout24, Immowelt e Immonet ya es suficiente, o es mejor trabajar con intermediario inmobiliario?
– Como queremos vivienda con un jardín pequeño, tendremos que alejarnos un poco del centro. Conoces algunas regiones/barrio que podamos centrar la búsqueda donde las viviendas estén a precio menos inflacionado?
Agradezco tu gentileza
Buenas Alvaro!
Enhorabuena por la decisión, es un paso importante. Para encontrar piso, yo me he pateado las páginas que mencionas de arriba a abajo, con filtros y mensajes automáticos, pero no suele haber mucha cosa (al menos que se pueda pagar). Al final encontramos el piso que queríamos porque un conocido vio un cartel de obra nueva justo el día que lo pusieron. Incluso así, tuvieron que alinearse los astros para poder conseguir un piso con jardín que no fuese una burrada. Mi consejo es que vayas también a las Sparkasse de los pueblos que te interesen, porque hay mucha gente mayor que directamente pone los anuncios allí. A veces ni siquiera salen a Internet porque se los quitan antes.
Respecto a las zonas, es ya un poco personal. En nuestro caso, dado que yo trabajo en la zona este, queríamos que fuese por ese area (Aschheim, Kirchheim, Poing, Haar, Vaterstetten…). Llegado a un punto ni siquiera miraba dentro de la ciudad de Múnich, era simplemente imposible. Cualquier cosa que estuviese «bien» de precio, era un piso de más de 40 años para renovar y sin jardín ni ascensor. Al final nos decantamos por Kirchheim, ya que van a hacer un parque enorme, y están construyendo un montón de viviendas por la zona. Además tiene buena conexión de S-Bahn y están hablando de conectarlo con el U2 también.
Espero que te haya sido de ayuda!
Hola Juan Carlos, muy didácticas tus recomendaciones. Mi hija🇵🇦vive y trabaja en Aachen desde hace 6 años, junto a su esposo y mi nieto de 4 años nacido en 🇩🇪. Estoy investigando porque el apartamento donde viven lo vendieron y tienen que mudarse. Y una opción a largo plazo sería comprar y hacerse de un bien inmueble que vivir alquilado muchos años. Voy a pasarle esta información para que la tomen en cuenta. Muchas gracias y saludos desde 🇵🇦
Buenas Juan Carlos mi idea es comprar viviendas para arrendar las como negocio llevo 4 años en alemania y la verdad esque los precios ahora están por las nubes pero siempre hay oportunidades
Hola Juan carlos. Con mi esposo estamos intentando comprar un departamento en Múnich. El dueño nos eligió a nosotros como compradores, pero ahora el banco no nos quiere dar el préstamo (que ya nos había dicho cuánto nos podría prestar) porque dice que no hablamos alemán. El asesor de Interhyp nos está diciendo ahoa que ningún banco de los que ya había averiguado nos va a prestar si no hablamos alemán. ¿Esto es así? ¿por qué nadie nos lo avisó antes?
Buenas Jorgelina.
Lamento mucho por lo que estáis pasando, es una situación muy estresante. En mi caso particular, toda la negociación con Interhyp la hice en inglés, y ya cuando el banco nos dio la confirmación ya tuvimos directamente contacto con ellos (eso sí, en alemán). Pero en ningún momento durante las negociaciones con Interhyp dije que hablaba alemán, no fue ningún problema. Mi consejo que intentéis con otro Finanzberater, probad incluso dentro de Immobilienscout24, que también ofrece este servicio. Yo en su día tenía dos o tres a la vez en paralelo, por si el de Interhyp fallaba. Además, incluso en la cita con el notario, que es lo más «oficial», se nos ofreció un intérprete para firmar el contrato de compra-venta.
Espero que lo podáis solucionar y comprar el piso! Muchísima suerte!
Hola, gracias por todos los datos que publicas, yo he llegado con mí esposa a Laatzen (Hannover) contratados en un hospital, ambos Enfermeros y ya tenemos cuenta corriente, registro en la ciudad. Por ahora vivimos en un lugar del hospital, pero queremos arrendar. No manejamos tan bien el idioma y no sabemos si piden una antigüedad trabajando en Alemania para un contrato. Buscamos un departamento ojalá con costos incluidos (warm), algún consejo de cuánto esperar para arrendar y alguna página o forma de buscar más adecuada. Gracias. Pd: tenemos un presupuesto de unos 700 €
Buenas Carlos! Lamentablemente no conozco mucho el mercado en Hannover y alrededores, así que no podría decirte. En cuanto a las páginas, siempre puedes buscar en esas que funcionan muy bien en toda Alemania, como:
– https://www.immobilienscout24.de/
– https://www.immonet.de/
– https://www.immowelt.de/
Normalmente suelen pedir las tres últimas nóminas de trabajo, ya que el período de prueba suele ser de esa duración. Hay gente reticente a alquilar a personas que no hayan cumplido dicho periodo. Si podéis aguantar en el sitio donde estáis ahora hasta entonces, será mucho más fácil. Os deseo muchísima suerte y lo mejor para vuestra aventura laboral en Alemania!
Hola quería saber cuáles son los gastos anuales cuando compras la casa ? Gracias
Pues la pregunta es algo dificil de responder, ya que depende mucho de la vivienda. Pero en general tienes que incluir todos los gastos que normalmente se introducen en los Nebenkosten (agua, calefacción, basura, limpieza, mantenimiento…) y a parte de eso el Grundsteuer, que también depende de donde vivas y el tipo de finca que sea.
Muchas gracias por la info, es de gran ayuda!
Tengo una pregunta que aún no me queda claro.
Si compro un piso de nueva obra y me lo entregan digamos en dos años, cuando me lo entreguen ( es decir despues de esos dos años) es cuando empiezo a pagarlo? O desde el momento en que lo » reservo».?
Porque si lo tengo que pagar desde que lo reservo, más lo que tengo que pagar de alquiler donde viva hasta que me entreñeguen el piso seria mucho dinero!
Buenas!
Pues durante la parte de espera, se pagan intereses pero no capital. Si, digamos que la constructora tarda dos años en entregarte el piso, durante ese tiempo ellos pedirán trozos de ese dinero que el banco ha reservado para ti. A medida que vayan pidiendo ese dinero, empiezas a pagar interés por esa cantidad. Como los tipos de interés ahora están muy bajos, no será demasiado. A esos intereses normales, hay que añadir los intereses de reserva: es el interés que el banco te cobra por tener el dinero ahí parado sin que la constructora lo pida. Es decir, que durante esos dos años pagas: a) interés nominal por el dinero que han retirado y b) interés de reserva por la cantidad que NO han retirado. Ahora bien, todos los bancos tienen un periodo de mora de un año, año y medio (más si lo negocias con ellos) durante el cual el interés de reserva no se paga. Es solo cuando la construcción se retrasa, que empiezan a cobrarlo. El problema es que este segundo interés es mucho más alto (sobre 3% anual) y se puede convertir en un cacho importante si hay problemas.
Luego cuando ya te mudas, empiezas a pagar ya capital e intereses. Para nosotros era importante esto, ya que no somos ricos ni nada parecido y obviamente no podemos hacer frente a tantos gastos simultáneos, así que no te preocupes!
Buenas tardes, Juan Carlos, es muy interesante toda la información que aportas en este artículo, me gustaría exponerte una cuestión a la que no encontramos explicación lógica a ver si tú pudieras arrojarnos alguna luz al respecto.
Nuestra hija lleva tres años viviendo en Baviera de alquiler, el próximo abril cambia de trabajo y deberá mudarse a Munich, como tiene unos ahorros y, en vista del precio de los alquileres de la ciudad, ha decidido comprarse una vivienda, ha visto un apartamento pequeñito de segunda mano que le podría encajar, se ha puesto en contacto con la agencia inmobiliaria que publica el anuncio de la propiedad a mediados del pasado diciembre y le contestaron que ya la llamarían, a primeros de este año volvió a contactar con la agencia para preguntarles de nuevo porque habían pasado ya dos semanas sin recibir respuesta, le dijeron que «es que la persona que lleva ese piso está de vacaciones y no se incorporará hasta el día 10 de enero….»pues bien, el día 10 de enero mi hija llamó de nuevo y, al fin, consiguió hablar con la agente inmobiliaria encargada de dicha venta, le contestó que hablaría con el propietario para concertar una cita y que ya la llamaría….aún no hay respuesta, el anuncio del apartamento sigue publicado….¿curioso no?
Si comparamos con España (al menos en nuestra experiencia personal), un agente inmobiliario contacta al vendedor y al comprador con extrema diligencia, incluso en el mismo día mueve todas las fichas necesarias para hacer las gestiones precisas con absoluta inmediatez.
¿Acaso es normal esta lentitud y/o desidia en Munich? ¿Será que la demanda es tan alta que se pueden permitir el lujo de despreciar a posibles compradores? ¿Habrá alguna forma confesable o inconfesable que pueda resultar efectiva para conseguir resultados?
Buenas Laura!
Desafortunadamente no se me hace raro el caso, la situación es radicalmente distinta a España. Sin pensar muy mal, diría que esa persona está sondeando el mercado y está viendo a ver cuánto puede subir el precio. Si el precio era bastante bueno, no es de extrañar que se lo piensen dos veces. Imagina que esa persona recibe unas 100 llamadas a un precio X €, pues se lo pensará y lo volverá a poner a X+10 €, y así hasta que consiga lo máximo posible. Otra cosa que también ocurre bastante es que una vez que el dueño tiene a los posibles candidatos, estos pueden hacer una oferta a sobre cerrado, y como tú bien dices, hay tantísima demanda que se pueden permitir despreciar a la gente. Conozco casos que incluso estando dispuestos a pagar 15-20.000€ extra respecto del precio de salida, alguien ofreció bastante más y no consiguieron el piso. En cuanto a recomendaciones, lamentablemente no tengo demasiadas, solo que insistáis, aquí en Alemania se lleva mucho eso de «el que no llora no mama», incluso cuando penséis que estéis siendo muy pesados.
Muchísima suerte y espero que lo podais comprar!
Hola Juan Carlos, tus consejos estan geniales, te agradezco muchisimo y tengo una pregunta: mi marido e hijos tienen nacionalidad alemana y yo española, tenes idea los pasos a seguir para aplicar a una «vivienda social» en Munich por ejemplo.
Tengo conocidos en Hamburgo que toda su vida han vivido en éstas viviendas, entonces necesitaria algo de información, mis 2 hijos tienen 17 años. ö también puede ser, viviendas para jóvenes ó para personas mayores, tal vez sea más fácil. Gracias. un saludo y éxitos!
Buenas Beatriz, la verdad es que no conozco los pasos para la vivienda social, pero conozco el sistema «München Modell», que es para ayudar a las familias a conseguir una vivienda, pero creo que es para alquiler únicamente. Lo puedes encontrar en esta dirección: https://stadt.muenchen.de/infos/muenchen-modell-miete.html Que tengas mucha suerte! Saludos
Aunque me ha resultado muy útil el artículo querría aclarar algunos aspectos que creo no se mencionan según mi experiencia personal.
Lo primero es que los Finanzberater (Interhyp, DrKlein, Hipofriend y compañía) no cobran porque en realidad reciben del banco el 1% del importe de la hipoteca (no me lo invento, lo pone en mi contrato con el banco). Esto quiere decir que están de parte del banco e intentan guiarte –disimuladamente o menos– para que elijas la oferta con más intereses. Sin conocimientos financieros es fácil caer en sus sugerencias. Uno de estos Finanzberater me ha llegado a decir que no me preocupe tanto por pagar intereses, que con el dinero que ahorre a cambio puedo invertirlo en bolsa y ganar más que los intereses que devolvería. Otro me sugirió que aceptara la oferta con menor interés y mayor plazo porque así pagaría menos (se referiría a la cuota mensual, no a los intereses desde luego). Te toman por tonto e ignorante.
Otro aliciente de que los Finanzberater te ayudan pero no son de fiar, es que bancos como ING directamente te remiten a uno de ellos (en este caso Interhyp), sin ni siquiera pasar por su propio departamento de hipotecas (que lo tienen y conseguí el contacto, si alguien lo quiere). Esto significa que las ofertas ya están sesgadas por el banco del que dependen. De modo que hay muy poca neutralidad.
Las ofertas de los Finanzberater duran una semana para capturarte y no darte tiempo para comparar con otros, siempre amenazando con que la oferta variará a peor. Es todo una parafernalia, porque pueden mantener tus condiciones (y renegociarlas) sin que cambie nada a peor. Incluso cuando el mercado apunta a un cambio a mejor te indican que en tu caso no se puede mejorar (y te muestran una gráfica nada convincente de cómo según sus indicadores las ofertas solo pueden ir a peor). Incluso cuando Christine Lagarde da una noticia en prensa al respecto dicen de no haber escuchado nada. Es todo un tinglado para capturar a incautos.
Una vez seleccionada la preoferta de los Finanzberater, es el turno de recibir la oferta formal del banco. En ese momento es cuando uno (si lo lee bien todo) descubre que la preoferta y la oferta se parecen únicamente en el color de la tinta. Los pocos detalles de la preoferta ocultan un abanico de nuevas condiciones y gastos que nadie te había mencionado ni explicado. Todas las diferencias que encontré se inclinaban jugosamente a su favor y nunca hacia el mío. Yo por suerte tenía correos intercambiados en donde había preguntado por todo minuciosamente, y al recibir algo distinto en la oferta, reclamé al banco con pruebas escritas. Me dijeron hábilmente que les diera una semana para consultar a ver qué podrían hacer, porque de nuevo te amenazan con empeorar las condiciones si tenían que modificar algo. Les amenacé inmediatamente con ir a abogados y al segundo día tenía ya una modificación de la oferta por parte del banco restaurando prácticamente todo como había sido prometido en la preoferta. Además, milagrosamente la modificación de la oferta no requirió el empeoramiento de las condiciones, hasta parece que debería agradecérselo.
En resumen: Fiarse de ellos ciegamente conlleva convertirse en un títere y caer en una red condiciones que solamente benefician a estos dos actores. Yo he revisado y peleado por cada punto y al final estoy satisfecho, pero que nadie se deje engañar, ellos buscan sus ingresos con astucia (y a mi forma de ver con un poco de malicia).
Por último, solamente un apunte sobre los costes. Todos los agentes inmobiliarios que he conocido cobran un 3,5% hasta unos 500k€ y a partir de ahí un 1,5%, a lo cual hay que sumar el 19% de IVA. Mi experiencia es que notarios pueden llegar a cobrar un 1,5% al igual que el Grunduch hasta un 0,5%, pero en realidad esta cantidad se reduce según el capital aportado sea mayor. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se cobra siempre sobre el precio de la vivienda, pero si la vivienda se vende con muebles (típicamente armarios empotrados o una cocina equipada), se pueden estimar y deducir estas cantidades de esta tasa.
Muchísimas gracias por el comentario tan detallado, ¡así da gusto!
Hola Juan, muy «realista» y en primera persona tu comentario.
Nosotros estamos empezando la busqueda d banco para una hipoteca.
Podrias escribirnos en [email protected] a ver si puedes echarnos un cable?
Gracias
XaVi
Disculpa si te molesto, talvez esto es de otro tema, pero talvez conoces a alguien (otro geek ;-)) que sepa cuando uno compró una casa en Alemania y ahora para el divorcio, cuales son los pasos/temas importantes que saber?
Saludos y gracias
Buenas Carol! La verdad es que no conozco a nadie en esa situación, lo siento mucho. Pero quizá entre los otros lectores haya alguien que sí sepa. También te recomiendo que lo preguntes en el grupo de Facebook de Españoles en Múnich, es muy activo y estoy seguro que alguien sabrá responderte. Saludos!
Buen día Juan Carlos
Tu sabrás decirme si cuando firmas un contrato con una inmobiliaria, para vender una casa.
Tienes unos días para arrepentirte de ésto.
O simplemente firmas y ya no hay marcha atrás . Gracias
Buenas Marce, pues la verdad depende muy mucho del contrato en sí y de cómo está redactado. Normalmente para los contratos hechos en Internet hay un período de 14 días en los que puedes cancelar el contrato sin dar ningún motivo. Pero no tengo muy claro que esto aplique a este tipo de contratos. Mira la letra pequeña, ahí tiene que venir todo explicado (busca las palabras Widerruf)
Hola! Gracias por la información.
Mi mujer y yo estamos mirando casa para comprar, pero debido a los altos precios de nuestra zona, Baden-Wurtemberg, estamos barajando la idea de alquiler con opción a compra. -¿Podrías informarnos de como funciona en Alemania y que ventajas y desventajas podríamos tener?
Muchísimas gracias
Buenas Alfonso! Pues la verdad no he encontrado mucho esa opción por aquí (al menos en Múnich). En España sí recuerdo que hace 10-15 años era una opción cada vez más popular, ya que te permite construir tu base financiera para la entrada y ya vives en tu futura vivienda propia. Después de buscar y buscar no encontré ninguna vivienda con esta opción en nuestra zona, así que no te puedo comentar mucho. Quizá alguno de los otros lectores sí tenga más idea. Suerte!
Hola, tengo pensado comprar un apartamento en la region de hessen, he visto uno que me gusta, lo compraria a nombre de mi hija que vive alli y tiene nacionalidad alemana. Mi pregunta es : lo pagaria al contado como esta el tema de transferir el dinero desde España, hay algun requisito que deba cumplir. Ya tengo un apartamento comprado alli (a nombre de mi hija) pero este es mejor, alquilaria el que tengo y me iria a vivir al nuevo durante las temporadas que paso en Alemania (unos 2 o 3 meses al año).
Saludos y gracias por tu atencion
Cuando transfieres una gran cantidad de dinero (como para la compra de un piso) debes dar parte al Bundesbank y al Finanzamt. En Alemania hay un limite bastante generoso (400.000€) para regalos durante un periodo de 10 años. Otra cosa sería la tributación en España, la cual desconozco. Me imagino que el Finanzamt o el banco podría pedir que demuestres el origen del dinero, que no ha sido blanqueado u obtenido por medios ilícitos.
Hola Alberto
Estoy en la misma situación que tú, no se como gestionar la compra con dinero desde España, me gustaría poder contactar contigo
Un saludo
Buenas. Quería saber si me podían indicar la media de tiempo, en condiciones ideales, que tarda un banco alemán en desembolsar el dinero para la compra de la vivienda, se los agradecería mucho.
Buenas! Desde que se la hace la solicitud para la transferencia del dinero, normalmente unos 4-5 días como mucho. Nosotros lo hicimos varias veces durante los pagos en el periodo de construcción y siempre fueron muy rápidos. Una vez que tienes toda la documentación preparada, no suele tardar mucho.