Buenas Geeks! En el artículo de hoy traigo un tema que nos ha traido de cabeza en los últimos meses. Se trata de cómo comprar una casa en Alemania y no perder la cordura. Entre esto, casarse o tener un hijo en Alemania, se puede decir que hemos conquistado el alemán burocrático. Para que os resulte un poco más sencillo, hemos decidido crear esta guía con todas las piedras que hemos encontrado por el camino. Como siempre, esta guía es para y por vosotros. Así que si queréis que la expanda, o tenéis alguna experiencia, os invito a que la compartáis en la sección de comentarios. Entre todos haremos la guía definitiva de cómo comprar casa en Alemania.

Tengo que agradecer al blog de Isar Mami por todos los consejos y por el fantástico post que me sirvió de inspiración para escribir este y adentrarnos en el complicado terreno de comprar una vivienda en Alemania:

Paso uno: Encontrar una casa para comprar en Alemania

Este quizá sea uno de los puntos más complicados, al menos en un mercado como el de Múnich. Las viviendas que están bien de precio no duran casi nada en el mercado. Luego hay otras que son completamente prohibitivas, así que de esas nos olvidamos. Aquí influye un poco de suerte, de tener contactos y estar en el momento adecuado en el sitio apropiado.

Podríamos pensar que hoy en día casi todo se encuentra disponible en línea, pero lamentablemente no es así. Es cierto que hay un gran número de viviendas disponibles en portales de Internet, de los que podemos recomendar los siguientes:

Si buscáis regularmente, veréis que en muchas ocasiones las ofertas se repiten en unos y otros, pero siempre hay alguna oferta puntual que sólo esta disponible en un portal. Aquí podemos encontrar tanto vivienda de segunda mano como de obra nueva, aunque de esta última hablaremos algo más en el siguiente punto.

Al igual que en el mercado del alquiler, hay que ser rápidos en sitios donde la oferta escasea y la demanda es tremendamente alta. Puede significar la diferencia a conseguir la vivienda o no.

Adicionalmente a estos portales, los bancos, en particular las Sparkasse de los pueblos pequeñitos, suelen tener su propia bolsa de viviendas. Aquí podemos encontrar muchas veces casas de personas mayores, que no están muy habituadas al mundo en línea. No está de más darse una vuelta por la zona que nos interese a ver si vemos algo.

Obra Nueva

Además de los portales que hemos mencionado arriba, hay uno especialmente dedicado a las viviendas de obra nueva en Alemania. Se trata de Neubau Kompass. Aquí podemos ver todas las promociones que existen actualmente en todas las regiones de Alemania. Es muy útil para ver por dónde andan los precios a la hora de comprar una casa en Alemania.

También cabe destacar que a veces las promotoras no sacan los pisos directamente a dicho portal, si no que intentan venderlos mediante sus agentes inmobiliarios. Una vez agotada esta vía, deciden añadirlos al portal. Es el caso por ejemplo, de Demos (¡donde hemos comprado nosotros, por cierto!). Hay ciertas promociones marcadas como «Vorverkauf» y que están de forma exclusiva en el portal de la constructora.

Una vez que tengamos claro qué piso queremos entre los disponibles de la promoción, hay que pagar una reserva. Ésta suele rondar entre los 1.500 € – 2.000€ y se descuenta del precio de compra. Normalmente esta reserva se hace por transferencia bancaria directamente a la promotora. Por cierto, y aprovechando mi condicion de «influenser de pacotilla«, si alguien decide comprar con Demos, y esta guia te ha servido, podéis dar mis datos como referente. A vosotros no os cuesta nada, y nosotros recibimos un pequeño bono. ¡Gracias!

Luego, dependiendo del estado de la obra, tendremos que esperar más o menos tiempo. Hay promociones que se venden directamente antes de comenzar, y otras que tardan más. Siempre contad con unos dos años aproximadamente desde que las obran dan comienzo.

Vivienda de segunda mano

Este quizá es el caso más sencillo, ya que la vivienda está ya construida y podemos ver exactamente cómo es. La única particularidad de comprar casas en Alemania ya construidas depende de la zona dónde estemos. En zonas de alta demanda, como Múnich, es posible que haya muchos interesados por la vivienda. Esto significa que el precio que está especificado en el portal inmobiliario es, a veces, una referencia, pero que los posibles interesados pueden ofrecer más. Así no sería la primera vez que en momentos tan avanzados en el proceso, como la cita del notario, el vendedor decide asignar la propiedad a otra persona que ofrece más dinero sobre la mesa. ¡Tened cuidado!

Otra cosa a tener en cuenta, es que la propiedad esté libre de cargas en el registro de la propiedad. En Alemania esto se llama Grundbuch, y hablaremos de él en los siguientes puntos.

Paso dos: Financiación

Una vez que tengamos elegida nuestra vivienda, ya sea de obra nueva o de segunda mano, llega la hora de los «dineros». A no ser que seamos unos millonetis, comprar casa en Alemania (especialmente en Múnich) pasa por hablar de la financiación. Si se da el caso que no necesitáis financiación, mi más sincera enhorabuena, y ¡podéis pasar al siguiente punto!

Para el resto de los mortales es necesario que busquemos una hipoteca. Como el tema es suficientemente amplio, hay un artículo especialmente dedicado a ello. Aquí solo resumiremos los puntos más importantes.

Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor financiero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:

Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la firma de la hipoteca con la entidad elegida.

Tradicionalmente la regla para las hipotecas en Alemania era disponer de mínimo 20% de capital propio y pedir un crédito para el 80% restante. Sin embargo, en ciudades como Múnich esto se hace mucho más complicado debido a los altos precios, por lo que muchos bancos aceptan cantidades como el 5% – 10% de capital propio.

Obra Nueva

Para el caso de obra nueva, el tema de la financiación es algo diferente. Si decidimos comprar una casa en Alemania de segunda mano, el objeto sobre el que la hipoteca se hará existe, y hace de garantía para el banco. Sin embargo, en el caso de una obra nueva, únicamente tenemos un solar que no puede hacer de garantía para cubrir el valor total de piso.

En este caso, la constructora va pidiendo el dinero al banco poco a poco, a medida que la obra va avanzando. Esto se divide en hitos de construcción y está perfectamente regulado en la ley correspondiente (¡como no!). El problema que la constructora necesita dinero antes de empezar, y el banco que hemos elegido necesita una garantía sobre ese dinero. Aquí entra en juego el banco de la constructora, que ofrecerá un aval (Bürgschaft) sobre los primeros desembolsos a nuestro banco. De esta manera, nuestro banco podrá hacer los pagos sin problemas a la constructora.

Interés al comprar Obra Nueva

Un aspecto importante sobre la compra de vivienda de obra nueva son los intereses, que no hay que dejarlos de lado. Dado que el período de construcción pueden prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:

  • Interés Nominal del crédito (Sollzins). Durante la fase de construcción, no pagaremos capital pero sí pagaremos el interés nominal de nuestro crédito. Sin embargo, como todo el dinero no ha sido desembolsado, se paga por la cantidad que la constructora haya requerido. Dado que los tipos de interés a día de hoy están bastante bajos, no supondrá mucha cuantía. Para 500.000€ desembolsados, al 1% estamos hablando de unos 400€ mensuales.
  • Interés de Compromiso (Bereitstellungszins). Una vez que firmamos la hipoteca, el banco, por hablar de alguna manera, nos «reserva» el dinero que hemos pactado para que la constructora vaya haciendo uso de él. Este dinero deja de generar interés al banco, por lo que es una desventaja para el banco. Es por esto, que sobre la cantidad que NO ha sido desembolsada, tenemos que pagar algo de interés. Sin embargo, las entidades suelen dar entre 9 meses y 1 año de período libre de interés de compromiso (Bereitstellungszinsfreie Zeit), donde no tenemos que pagar nada. Ojo, que una vez transcurrido ese período, si la cantidad que aún no se ha reclamado es alta, tendremos que pagar entre 800€-1000€ extra al mes. Aquí los intereses son más altos, ya que suelen ser 0.25% mensual, lo cual supone un 3% anual.

Paso tres: Costes de compra de una casa en Alemania

Cuando se quiere comprar una casa en Alemania, hay que pagar ciertas cantidades en diferentes conceptos. Normalmente, estos gastos hay que hacer frente con nuestro capital. Hay algunos bancos que nos incluirán esto también en la financiación, pero si no tenemos capital para asumir estos gastos, la operación va a ser mucho más dificil. Esto hay que tenerlo en cuenta, ya que hay que añadirlo a ese porcentaje de entrada que tenemos que dar.

Los gastos más importantes a los que tenemos que hacer frente a la hora de comprar son los siguientes, y se establecen como un porcentaje del valor total de compra (incluyendo garaje)

  • Notario. El contrato de compraventa, así como la inscripción de la deuda en el Grundbuch (de esto hablaremos más tarde), se hace ante notario. Este proceso tiene un coste del 1.5% (más IVA).
  • Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch). Para que realmente seamos los dueños de la propiedad, hay que registrarla debidamente. Tiene un coste total de 0.5%.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer). Por la compra de una vivienda, hay que pagar el correspondiente impuesto. Depende de la región de donde vivamos, tenemos que pagar un porcentaje distinto. Oscila entre el 3.5% (Bayern) y el 6.5% (Brandenburg).
  • Agente Inmobiliario. En caso que la vivienda sea de segunda mano, puede que existan también costes por hacer uso de un agente inmobiliario. Depende también de la región de donde nos encontremos, y se divide entre el comprador y el vendedor (desde Diciembre 2020). La parte del comprador suele rondar el 3%.

Así pues, como veis, dependiendo de la región nos podemos encontrar con un 12% de costes adicionales que tenemos que desembolsar de nuestro propio capital. Además, tenemos que contar con los costes de mudanza, la posible compra de muebles y/o cocina, por lo que mejor tener una buena base.

Resumen

Como visualmente una tabla es más sencillo, aquí lo dejo:

Notario (Notarkosten)1.5%
Inscripción en el registro de la propiedad (Grundbuch)0.5%
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbsteuer)Entre 3.5% y 6.5% según el Estado federal
Total – Gastos obligatoriosEntre 5.5% y 8.5%

Y los gastos opcionales:

Agente Inmobiliario (Maklercourtage)Entre 5,95% y 7,14 % (a repartir 50-50)
Reformas (Modernisierungskosten)Depende del estado de la vivienda
Mudanza (Umzug)Depende del tamaño de la mudanza
Gastos Hipotecarios (Finanzierungsnebenkosten)Depende de la entidad

Paso cuatro: Documentos para comprar vivienda en Alemania

Durante todo el proceso de compra de una vivienda en Alemania, recibiremos una serie de importantes documentos. En este punto, hablaremos de cada uno de ellos para clarificar qué significa y qué contiene cada uno.

  • Contrato de Compra-Venta (Kaufvertrag). Es la parte más importante del proceso de compra de la vivienda. Aquí se especifica de forma clara qué es lo que se vende, quien es la parte compradora, la parte vendedora y todos los asuntos relevantes. Por ejemplo, se indican las condiciones para una posible anulación del contrato, qué penalizaciones se otorgarán. En caso de obra nueva, se especifican también las fechas de entrega, plazos de construcción. Cualquier cosa que el vendedor debe hacer saber al comprador, debe estar indicada en el contrato de compra-venta. Esto es lo que firmaremos durante nuestra cita con el notario.
  • Declaración de partición (Teilungserklärung). En caso que vayamos a comprar un piso en un edificio donde haya más propietarios, hay que especificar claramente qué corresponde a quién. Este documento, la Teilungserklärung, indica con detalle como se divide la parcela y también los derechos y deberes de cada uno de los propietarios. Aquí tenemos que tener cuidado, ya que podemos encontrar que hay una norma que nos prohibe tener una casita en nuestro jardín, por ejemplo.
  • Registro de la Propiedad (Grundbuch). En el Grundbuch encontraremos todos los detalles referentes a la parcela, tamaño, calles limítrofes, y dueños. También es donde se incluyen las cargas inmobiliarias para cada una de las unidades. Cada piso dispondrá de una hoja específica en el Grundbuch, donde se indicará con detalle cualquier deuda que dicha unidad tenga pendiente. Es importante obtener una copia de las hojas relevantes de dicho Grundbuch para que el banco sepa que el inmueble está libre de cargas.

Documentos del Banco

  • Confirmación de financiación (Finanzierungsbestätigung). Una vez el banco dé luz verde a la operación, se nos entregará un documento con la confirmación de dicha decisión. Esto es muy importante para la cita notarial, ya que las partes interesadas no querrán firmar un contrato si la parte económica no está bien atada.
  • Deuda Inmobiliaria (Grundschuldbestellung). En caso que tengamos que pedir una hipoteca para pagar la vivienda, esta deuda hay que inscribirla en el registro de la propiedad. Para ello, el banco genera un documento indicando qué parte del precio de la vivienda pagaremos de nuestro bolsillo, y qué parte obtendremos mediante un crédito inmobiliario.
  • Aval Bancario (Bürgschaft). En caso de obra nueva, el banco de la constructora debe ofrecer a nuestro banco un aval bancario para cubrir los riesgos de las primeras fases de la construcción. Así nos aseguramos que nuestro banco va a desembolsar las cantidades requeridas a tiempo.

Paso cinco: Cita con el Notario

Una vez que tengamos asegurada la financiación para comprar casa en Alemania, es hora de hacer la cita con el Notario. Esta es una de las citas que más miedo da, ya que se trata de una cita donde se habla un alemán altamente técnico, y tenemos que estar preparados para ello. Normalmente el notario nos preguntará si nos encontramos cómodos haciendo todo el proceso en alemán, y si no es así, tendremos que disponer de un intérprete.

El notario durante la cita va leyendo literalmente el contrato de compra-venta desde principio a fin, haciendo pausas en los puntos importantes para explicarlos. Así pues, si no somos muy hábiles con el alemán legal, podemos siempre pedir que nos lo expliquen en un alemán más normal. De todas formas, el notario tiene la obligación de entregar el contrato de compra-venta con un mínimo de dos semanas de antelación para que ambas partes lo lean concienzudamente. Aquí viene siendo muy útil tener una traducción de dicho contrato en un idioma donde nos sintamos más cómodos, y que las expresiones en alemán nos vayan resultado familiares.

Paso seis: Firma de la Hipoteca

Este proceso puede ser anterior o posterior al número cinco, la firma ante notario. Pero tenemos que tener cuidado con las condiciones contractuales de la hipoteca. Puede darse el caso que hayamos firmado un documento vinculante con el banco y al final, por cualquier motivo, la cita con el notario no se celebre. Si ha pasado más tiempo del que tenemos para cancelar la hipoteca, tendremos que pagar alguna comisión al banco.

Por eso, lo más normal es que la hipoteca se firme justo después de la cita con el notario, una vez que tengamos la seguridad que vamos a poder comprar la vivienda.

Aquí el proceso es más sencillo: Firmar una cantidad ingente de documentos, con todas las condiciones, planes de pago y demás. Puede que tengamos que ir fisicamente a una sucursal, o bien hacerlo por correo.

Paso siete: Pasos finales

Finalmente, cuando ya tengamos todo listo, es hora de hacer los últimos pasos. Aquí hablaremos un poco de ambos casos, vivienda de obra nueva y segunda mano. En este último caso, no hay mucho que hacer, simplemente nos tocará organizar la mudanza y disfrutar de nuestra nueva vivienda. Acabamos de comprar una casa en Alemania ¡Enhorabuena!

En caso de obra nueva, antes de firmar la entrega de llaves tenemos que examinar muy bien la vivienda. Dado que muchos de nosotros no somos expertos en la materia, es mejor contratar a un especialista. En Alemania, a los peritos se llama Gutachter y por unos 400-500€ vendrá a casa a revisarla de pé a pá. Así nos aseguramos que posibles defectos no pasen desapercibidos. Para a constructora es un paso importante, ya que por ley tenemos el derecho de reservar un 5% del valor total de compra hasta que los defectos estén subsanados.

Y como no podía ser menos, en el pais de los seguros, no hay que olvidar contratar algunos para nuestra nueva vivienda. Si somos dueños de una casa, necesitaremos un Gebäudeversicherung, que en caso de un piso se contratará por la comunidad de vecinos. Para el resto de casos, un Glasversicherung para que no tengamos sorpresas con los cristales, y en caso que queramos asegurar los muebles, un Hausratversicherung.

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