Buenas Geeks! A raiz del tema de comprar una casa en Alemania, hemos decidido crear un hilo exclusivamente dedicado a explicar todos los entresijos de obtener una hipoteca en Alemania. Funciona de forma ligeramente distinta a España, tanto en el formato usado como en los parámetros en los que tenemos que fijarnos. Hay mil y un detalles, y no queremos que se queden en el tintero en un tema tan largo como el que hemos mencionado de comprar una vivienda. Es una decisión tremendamente importante y es mejor meterse sabiendo exactamente qué significa cada cosa, para no llevarnos sorpresas indeseadas.

Duración de la Hipoteca

Hay una gran diferencia entre la duración de una hipoteca en Alemania y una en España. En nuestro país, cuando se firma una hipoteca, dicho crédito expira cuando se termina de pagar el total de la deuda. Es decir, si tenemos una hipoteca a 35 o 40 años, sabemos que tras ese período hemos pagado nuestra deuda.

En Alemania, sin embargo, se acuerdan unas condiciones durante una serie de años (5, 10, 15, dependiendo del banco). Al finalizar dicho periodo, se vuelve a renegociar la deuda. No se espera que la totalidad haya sido satisfecha en el período de tiempo estipulado. Dependiendo de la situación actual de los intereses y del período elegido, las condiciones cambiarán. Si se espera que los tipos suban en los próximos 5 años, el banco tratará que elijamos un período de tiempo más corto.

Tipo de Interés

La gran mayoría de las hipotecas que podemos encontrar en España usando el tipo variable de interés. Esto significa que el interés que pagaremos estará asociado a algún índice de referencia, en la mayoría de los casos el Euribor. A este índice de referencia, se le suele añadir un diferencial, que depende de los productos que contratemos con el banco. El índice usado se actualiza cada seis o doce meses, así que puede darse el caso que nuestra cuota se incrementa sustancialmente si el Euribor sube. Esto fue lo que pasó a mucha gente durante la crisis de 2008, donde las cuotas de la hipoteca ahogaron a muchas familias.

Por el contrario, una hipoteca en Alemania suele ser de tipo fijo. Es decir, durante el período que hemos hablado anteriormente (5, 10 o 15 años), la cuota que vamos a pagar se mantiene exactamente igual. Esto asegura la estabilidad financiera de la familia durante ese período de tiempo. Ahora el problema viene cuando acaba dicho período, y nos toca renegociar las condiciones. Puede darse el caso que los tipos de interés han subido sustancialmente y tengamos que pagar una cuota más alta.

Amortización (Tilgung)

Debido a la especial característica de las hipotecas en Alemania, además del tipo de interés y período elegido, podemos también decidir la amortización. En alemán se llama Tilgung, y basicamente nos indica el porcentaje de la deuda que amortizaremos cada año. Por ejemplo, si elegimos una amortización del 2%, pagaremos eso durante el primer año. Sin embargo, esto es únicamente la tasa de amortización inicial, ya que a medida que paguemos nuestra deuda, los intereses se reducirán, la parte de capital aumentará, y esta tasa irá incrementando.

Últimamente se están viendo también en Alemania las hipotecas del tipo Volltilgung, es decir, que pagamos la totalidad de la deuda. En esta modalidad, serían prácticamente idénticas a las hipotecas de tipo fijo que podemos encontrar en España.

Un aspecto interesante que no podemos olvidar son las amortizaciones especiales, o Sondertilgung. Si conseguimos ahorrar un poquito de dinero, podemos amortizarlo de forma extraordinaria. Esto está contemplado en las condiciones del préstamo y suele tener un límite por año. Normalmente se limita al 5% (o en algunos casos el 10%) del valor del préstamo. Y un dato curioso interesante, que tenemos que ver con nuestro banco qué días se puede realizar esta amortización especial, ya que algunos bancos solo dejan un día en especial al año para esto.

Calculadoras de hipoteca en Alemania

Como todos estos cálculos son complicados de hacer de cabeza, casi todos los bancos ofrecen calculadoras de hipotecas. Aquí podremos ver qué condiciones nos darían para la hipoteca que necesitamos. Podemos jugar con la amortización normal (Tilgung), la especial (Sondertilgung) y el período de tiempo por el cual queremos la hipoteca. También nos indicará qué tipo de interés podría conseguirnos el banco y cuanta deuda nos quedaría al final del tiempo estipulado.

Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor financiero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:

• Interhyp
• DrKlein
• ImmobilienScout24

Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la firma de la hipoteca con la entidad elegida.

Interés al comprar Obra Nueva

Un aspecto importante sobre la hipoteca en Alemania en obra nueva son los intereses de construcción, que no hay que dejarlos de lado. Es cierto que durante este período no hay que pagar capital, pero Dado que puede prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:

• Interés Nominal del crédito (Sollzins). Durante la fase de construcción, no pagaremos capital pero sí pagaremos el interés nominal de nuestro crédito. Sin embargo, como todo el dinero no ha sido desembolsado, se paga por la cantidad que la constructora haya requerido. Dado que los tipos de interés a día de hoy están bastante bajos, no supondrá mucha cuantía. Para 500.000€ desembolsados, al 1% estamos hablando de unos 400€ mensuales.
• Interés de Compromiso (Bereitstellungszins). Una vez que firmamos la hipoteca, el banco, por hablar de alguna manera, nos «reserva» el dinero que hemos pactado para que la constructora vaya haciendo uso de él. Este dinero deja de generar interés al banco, por lo que es una desventaja para el banco. Es por esto, que sobre la cantidad que NO ha sido desembolsada, tenemos que pagar algo de interés. Sin embargo, las entidades suelen dar entre 9 meses y 1 año de período libre de interés de compromiso (Bereitstellungszinsfreie Zeit), donde no tenemos que pagar nada. Ojo, que una vez transcurrido ese período, si la cantidad que aún no se ha reclamado es alta, tendremos que pagar entre 800€-1000€ extra al mes. Aquí los intereses son más altos, ya que suelen ser 0.25% mensual, lo cual supone un 3% anual.