Buenas Geeks! A raiz del tema de comprar una casa en Alemania, hemos decidido crear un hilo exclusivamente dedicado a explicar todos los entresijos de obtener una hipoteca en Alemania. Funciona de forma ligeramente distinta a España, tanto en el formato usado como en los parámetros en los que tenemos que fijarnos. Hay mil y un detalles, y no queremos que se queden en el tintero en un tema tan largo como el que hemos mencionado de comprar una vivienda. Es una decisión tremendamente importante y es mejor meterse sabiendo exactamente qué significa cada cosa, para no llevarnos sorpresas indeseadas.
Duración de la Hipoteca
Hay una gran diferencia entre la duración de una hipoteca en Alemania y una en España. En nuestro país, cuando se firma una hipoteca, dicho crédito expira cuando se termina de pagar el total de la deuda. Es decir, si tenemos una hipoteca a 35 o 40 años, sabemos que tras ese período hemos pagado nuestra deuda.
En Alemania, sin embargo, se acuerdan unas condiciones durante una serie de años (5, 10, 15, dependiendo del banco). Al finalizar dicho periodo, se vuelve a renegociar la deuda. No se espera que la totalidad haya sido satisfecha en el período de tiempo estipulado. Dependiendo de la situación actual de los intereses y del período elegido, las condiciones cambiarán. Si se espera que los tipos suban en los próximos 5 años, el banco tratará que elijamos un período de tiempo más corto.
Tipo de Interés
La gran mayoría de las hipotecas que podemos encontrar en España usando el tipo variable de interés. Esto significa que el interés que pagaremos estará asociado a algún índice de referencia, en la mayoría de los casos el Euribor. A este índice de referencia, se le suele añadir un diferencial, que depende de los productos que contratemos con el banco. El índice usado se actualiza cada seis o doce meses, así que puede darse el caso que nuestra cuota se incrementa sustancialmente si el Euribor sube. Esto fue lo que pasó a mucha gente durante la crisis de 2008, donde las cuotas de la hipoteca ahogaron a muchas familias.
Por el contrario, una hipoteca en Alemania suele ser de tipo fijo. Es decir, durante el período que hemos hablado anteriormente (5, 10 o 15 años), la cuota que vamos a pagar se mantiene exactamente igual. Esto asegura la estabilidad financiera de la familia durante ese período de tiempo. Ahora el problema viene cuando acaba dicho período, y nos toca renegociar las condiciones. Puede darse el caso que los tipos de interés han subido sustancialmente y tengamos que pagar una cuota más alta.
Amortización (Tilgung)
Debido a la especial característica de las hipotecas en Alemania, además del tipo de interés y período elegido, podemos también decidir la amortización. En alemán se llama Tilgung, y basicamente nos indica el porcentaje de la deuda que amortizaremos cada año. Por ejemplo, si elegimos una amortización del 2%, pagaremos eso durante el primer año. Sin embargo, esto es únicamente la tasa de amortización inicial, ya que a medida que paguemos nuestra deuda, los intereses se reducirán, la parte de capital aumentará, y esta tasa irá incrementando.
Últimamente se están viendo también en Alemania las hipotecas del tipo Volltilgung, es decir, que pagamos la totalidad de la deuda. En esta modalidad, serían prácticamente idénticas a las hipotecas de tipo fijo que podemos encontrar en España.
Un aspecto interesante que no podemos olvidar son las amortizaciones especiales, o Sondertilgung. Si conseguimos ahorrar un poquito de dinero, podemos amortizarlo de forma extraordinaria. Esto está contemplado en las condiciones del préstamo y suele tener un límite por año. Normalmente se limita al 5% (o en algunos casos el 10%) del valor del préstamo. Y un dato curioso interesante, que tenemos que ver con nuestro banco qué días se puede realizar esta amortización especial, ya que algunos bancos solo dejan un día en especial al año para esto.
Calculadoras de hipoteca en Alemania
Como todos estos cálculos son complicados de hacer de cabeza, casi todos los bancos ofrecen calculadoras de hipotecas. Aquí podremos ver qué condiciones nos darían para la hipoteca que necesitamos. Podemos jugar con la amortización normal (Tilgung), la especial (Sondertilgung) y el período de tiempo por el cual queremos la hipoteca. También nos indicará qué tipo de interés podría conseguirnos el banco y cuanta deuda nos quedaría al final del tiempo estipulado.
Tenemos la opción de ir nosotros personalmente a cada banco para qué condiciones nos ofrecen, o delegar esta tarea a un asesor financiero (Finanzberater). Al contrario de lo que pasa con los Steuerberater, a este asesor no le pagamos nada, si no que se lleva comisión directamente del banco. Los hay independientes, que suelen conocer mejor el mercado local, o bien asociados a grandes compañías. Algunas recomendaciones suelen ser:
Nosotros hemos usado Interhyp, y estamos muy contentos con el servicio. Ofrecen una primera sesión de asesoría donde te explican cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Trabajan con más de 400 bancos, por lo que se aseguran que alguna opción se ajustará a nuestras necesidades. Forman parte del grupo de ING, por lo que están respaldados por una gran empresa. Luego trabajarán con nosotros hasta la firma de la hipoteca con la entidad elegida.
Interés al comprar Obra Nueva
Un aspecto importante sobre la hipoteca en Alemania en obra nueva son los intereses de construcción, que no hay que dejarlos de lado. Es cierto que durante este período no hay que pagar capital, pero Dado que puede prolongarse por más de dos años, vamos a tener que pagar algunos intereses. A saber hay dos tipos de interés que nos atañen:
- Interés Nominal del crédito (Sollzins). Durante la fase de construcción, no pagaremos capital pero sí pagaremos el interés nominal de nuestro crédito. Sin embargo, como todo el dinero no ha sido desembolsado, se paga por la cantidad que la constructora haya requerido. Dado que los tipos de interés a día de hoy están bastante bajos, no supondrá mucha cuantía. Para 500.000€ desembolsados, al 1% estamos hablando de unos 400€ mensuales.
- Interés de Compromiso (Bereitstellungszins). Una vez que firmamos la hipoteca, el banco, por hablar de alguna manera, nos «reserva» el dinero que hemos pactado para que la constructora vaya haciendo uso de él. Este dinero deja de generar interés al banco, por lo que es una desventaja para el banco. Es por esto, que sobre la cantidad que NO ha sido desembolsada, tenemos que pagar algo de interés. Sin embargo, las entidades suelen dar entre 9 meses y 1 año de período libre de interés de compromiso (Bereitstellungszinsfreie Zeit), donde no tenemos que pagar nada. Ojo, que una vez transcurrido ese período, si la cantidad que aún no se ha reclamado es alta, tendremos que pagar entre 800€-1000€ extra al mes. Aquí los intereses son más altos, ya que suelen ser 0.25% mensual, lo cual supone un 3% anual.
Ingeniero de Telecomunicación de profesión, emigrante por necesidad y geek en mi tiempo libre. Desde 2012 redactor en Un Geek en Múnich, donde intento compartir mis experiencias con todos aquellos a los que les pueda interesar. También desde 2012 colaborador en la revista Todo de Vélez-Málaga, desde donde divulgo noticias de tecnología para el público en general.
Hola Juan Carlos, gracias por la info. Estamos en la instancia en la que hemos encontrado una vivienda para comprar, un banco nos ofreció y aprobó un muy buen préstamo, pero exige que tanto el contrato de compraventa como la escritura (Grundbuch) esté solo a nombre de mi esposo. Yo no puedo figurar, aparentemente, porque no tengo residencia permanente. El tema es que el notario no deja que esto sucesa: como estamos casados, tiene que estar todo a nombre de los dos. ¿Sabés algo sobre este tipo de situaciones?
Buenas Jorgelina! Pues la verdad es que mi experiencia en el mundo inmobiliario no es tan extensa, pero te recomendaría que fueras a un abogado. Sería una pena que no pudieseis comprar la vivienda por un detalle técnico como ese, dado que el banco no pone ningún problema al crédito en sí. Yo lo que sí tuve que hacer es mucho tira y afloja entre el banco y la constructora para que aceptasen los plazos, papeles que faltaban… quizá si los pones en contacto a ambos se puede llegar a un acuerdo. Mucha suerte!!
Gracias por la info..estoy muy interesado en adquirir una hipoteca …q banco me recomienda?
Yo te recomiendo que vayas a un asesor financiero que trabajen con varios bancos. Yo fui a Interhyp, pero hay muchos, incluso independientes que funcionan muy bien. Te miran las condiciones en muchos bancos y te dicen en cuál tienes más posibilidades de conseguir una hipoteca. Saludos!
Hola Juan Carlos,
Estoy a punto de firmar ante notario para la compra del terreno donde construiremos nuestra casa el ano que viene. Segun mi banco, que me ha concedido ya la hipoteca, pocas semanas despues de la firma tengo que transferir la totalidad de mi capital directamente al vendedor. Para cubrir la parte que me falta de «mi capital» mis padres me daran una pequena ayuda. La pregunta es: es posible que ellos paguen directamente al vendedor esa pequena parte y yo completo el resto, o me lo tienen que ingresar a mi para yo pagar luego todo desde mi cuenta? Todo esto seria para evitar el escenario de donacion o regalo con consiguiente repercusion de impuestos o para mi o para mis padres.
Gracias!
Buenas Esteban,
En nuestro caso, al ser de obra nueva los pagos van fraccionados (según el avance de la obra) y no es exactamente igual que cuando tienes que transferir el dinero de una vez al vendedor. Sin embargo, el banco nos dijo que cuando llegara el primer pago, pagasemos de nuestro bolsillo hasta agotar nuestra entrada, y luego ya el banco le manda directamente a la constructora el resto. Asi que me imagino que si lo hablas con el vendedor no tendrán muchos problemas si haceis un par de transferencias. Lo único que tenéis que tener cuidado es con las transferencias de más de 10.000€ desde el extranjero, ya que se activan las alarmas de blanqueo de dinero. Creo que en ese caso hay que avisar al Bundesbank y/o rellenar un par de informes diciendo de dónde viene el dinero y que no procede de actividades ilegales.
Mucha suerte y enhorabuena por la futura casa!
Y si la propiedad esta en España, pero resido y trabajo en Alemania
Si trabajas y resides en Alemania y la propiedad está en España, yo no he encontrado ningún banco alemán que te ofrezca una hipoteca, quizá es cuestión de indagar un poco. Sin embargo, hay posibilidad de tener una hipoteca en un banco español como «no residente». Con condiciones algo peores y necesitarás más capital de entrada
Hola Juan Carlos,
¿sabes si es cierto que hay bancos que te financian la compra del terreno y la construcción de la casa?
y si es así ¿sabes cuales son eos bancos?
¿Sabes de algún asesor financiero de habla hispana en Baden Wúrttemberg?
Buenas Vincenzo, conozco a varias personas que lo han hecho así: comprar el terreno y luego la construcción de la casa, con todo financiado. Todos han ido a través de un asesor financiero que se lo ha arreglado directamente, no sabría decirte qué bancos te permiten hacer eso. Me suena que uno de ellos usó ING DiBA, pero no lo recuerdo exactamente.
Lamentablemente no conozco ningún asesor financiero en Baden-Württemberg, pero yo quedé muy contento con los de Interhyp. Tienen un montón de oficinas y muchos asesores, así que es posible que alguno hable español, es cuestión de contactarlos.
Hola Juan Carlos: Si he firmado yo la hipoteca y esta a mi nombre solo y la estoy pagando yo .Quien se quedaría con el piso si en las escrituras estamos los dos?
Buenas, entiendo que hay dos puntos diferenciados, la propiedad del piso es de ambos, ya que estáis en la escritura los dos, y otra cosa distinta es el crédito asociado a esa propiedad, que está a tu nombre únicamente. Legalmente entiendo que el piso pertenece a partes iguales a ambos. El hecho que la hipoteca esté a nombre de uno solo no cambia la propiedad.
Buenos Días Juan Carlos,
Se puede firmar una hipoteca a 10 anos en Alemania con los intereses altos actuales y luengo si bajan los intereses muchísimo pedir una renegociación antes de los 10 anos previstos ?
Buenas! Pues en principio depende un poco de la entidad con la que tengas la hipoteca. Mira bien en las condiciones, porque muchas entidades lo ofrecen, pero hay que pagar una penalización. Digamos que el banco contaba con ese beneficio por la hipoteca, y si queremos renegociar los tipos de intereses, tendremos que compensarle de algún modo. He mirado por curiosidad en la mia, y tengo que pagar 1% del resto de la deuda como penalización. Dados los precios en Múnich, esto pueden ser varios miles de euros, por lo que conviene hacer cuentas por si nos interesa pagar la penalización y fijar por 5-10 años los intereses más bajos.
Buenas tardes Juan Carlos,
bueno,yo soy un joven de 24 años y llevo un año trabajando en Alemania,por fin e podido conseguir un contrato fijo y me encantaría saber si puede aconsejarme un banco donde no suelan poner muchos problemas para conceder una hipoteca.
Se que ahora mismo los intereses están muy altos por eso pido también consejo sobre donde pedir una hipoteca.
Muchas gracias por su tiempo y un saludo!
Buenas Alvaro!
Los bancos aquí suelen ser bastante conservadores, especialmente si quieres obtener un buen tipo de interés. Con un año trabajando en Alemania, y habiendo recién conseguido un contrato fijo, creo que va a estar difícil. A nosotros nos pusieron muchos problemas y llevo trabajando desde 2012 en Alemania con contrato fijo. Te recomiendo que vayas a Interhyp, ellos valoran tu situación y te buscan el mejor banco según tus ingresos y/o condiciones. Fíjate también en qué porcentaje de Schufa tienes, lo idea es que estés por encima de 99% de Score. A más bajo porcentaje, más problemas te pondrá el banco. Hay algunos bancos que tienen reglas «no escritas» donde, por ejemplo, no te ofrecen más de 100 veces tu salario neto mensual como el total de la hipoteca.
También depende de cuánto tengas ahorrado. El banco te va a pedir como minimo absoluto tener los gastos de compra-venta de tu propio capital, y además de eso, un 5% (aunque mientrás más, mejor, ideal 10%-20%). Así que cuenta con tener el 10% de capital antes, eso ayuda.
¡Espero que tengas suerte!
excelente post, muchas gracias! solo quería preguntar en cuanto aproximadamente tenemos que calcular sobre el precio de venta los costos de notaria y demás.
Un Saludo
Buenas! Para más información en este tema, está el post de Como comprar una casa en Alemania con información muy detallada:
https://www.ungeekenmunich.com/tramites/comprar-casa-en-alemania/
Pero a grosso modo, calcula entre un 5% y un 8% del valor de la vivienda, dependiendo de la región donde estés.
Buenas tardes Juan Carlos. Mi esposa (alemana) y yo somos dos residentes fiscales en España y queriamos adquirir vivienda de segunda propiedad en Alemania, para alquilarla y en un futuro posiblemente vivir ahí. ¿Cambian mucho las condiciones? ¿Entiendo que dan menos del 80%?
Pues según tengo entendido, el comprar una vivienda para alquilarla aquí en Alemania se considera como un negocio, así que mientras os preparéis la propuesta bastante bien, no debería haber problema. El máximo que os financiarían dependerá del banco, y de las condiciones que estén dispuestos a ofreceros, pero conozco gente que ha conseguido más del 80% para este tipo de inmuebles (viviendo en Alemania, eso sí). Pero dado que el mayor problema es que el banco recupere su dinero en caso de problemas, y estando el inmueble dentro del pais, no debería haber mucha diferencia.